تجربه دو ساله فروش متری ملک در پلتفرمهای آنلاین نشان میدهد این پلتفرمها پیش از آنکه فرصت رشد پیدا کنند، درگیر زنجیرهای از بحرانهای پیاپی شدهاند و بازاری که قرار بود راهی تازه برای ورود سرمایههای خرد به بازار مسکن باشد، امروز بیش از هر زمان دیگری منتظر تعیین تکلیف رگولاتوری و بازگشت ثبات به اقتصاد است تا بلکه فرصت رشد و تثبیت در بازار مسکن را پیدا کند.
به گزارش پیوست، از ابتدای سال ۱۴۰۴ بسیاری از فعالان بازار فروش متری ملک امیدوار بودند همزمان با افزایش قیمت مسکن، خرید متری ملک جای خود را میان مخاطبان پیدا کند. اما مجموعهای از بحرانهای اقتصادی و سیاسی باعث شد تا نزدیک شدن به پایان شش ماهه نیمه اول سال ۱۴۰۵ هم این بازار نتواند به جایگاه مورد انتظار خود برسد.
جواد بهره، مدیرعامل خونهمتری، معتقد است توقف رشد این بازار بیش از هر چیز به رکود بازار مسکن، بلاتکلیفی رگولاتوری و کوچ سرمایهها به بازارهای نقدشوندهتر مثل طلا مرتبط است. او میگوید: «سخت بودن نقدشوندگی سرمایهگذاری در ملک، جذابتر شدن بازارهایی مانند طلا و ارز و جا نیفتادن فرهنگ خرید متری خانه باعث شده سرمایهگذاران استقبال چندانی از این مدل نداشته باشند.»
امیرحسین قزوینی، مدیرعامل متریلند کمی امیدوارانهتر به موضوع نگاه میکند و معتقد است فروش متری مسکن در ایران طی یک سال گذشته وارد مرحله جدیدی شده است؛ مرحلهای که دیگر صرفاً درباره یک محصول یا یک استارتآپ نیست، بلکه درباره شکلگیری یک اکوسیستم جدید برای تامین مالی و سرمایهگذاری در داراییهای واقعی است. او میگوید: «سال ۱۴۰۴ برخلاف بسیاری از پیشبینیها آغاز شد و به پایان رسید. جنگ، افزایش ریسکهای سیاسی، نوسانات اقتصادی، رشد نرخ ارز، تورم شدید نهادههای ساختمانی و کاهش سرمایهگذاری در بخش مسکن، فضای بازار را بهطور کامل تغییر داد. در چنین شرایطی بسیاری از کسبوکارهای نوآور حوزه املاک، علاوه بر رکود معاملات، با مساله بزرگتری یعنی بیثباتی محیط کسبوکار مواجه شدند. اختلال زیرساختی، قطعی اینترنت و تغییرات مداوم فضای اقتصادی باعث شد بسیاری از برنامههای توسعه متوقف یا با تاخیر مواجه شود. اما در یک سال گذشته، کارگروه ملی پراپتک نقش بسیار فعالتری پیدا کرده و گفتوگویی منسجم میان بخش خصوصی و نهادهای حاکمیتی شکل گرفته است. بهجای اینکه هر شرکت بهصورت جداگانه مسیر خود را دنبال کند، امروز بسیاری از مسائل مشترک صنعت در قالب یک رویکرد جمعی پیگیری میشود.»
در حالی که قزوینی از تقویت همکاریهای صنفی و شکلگیری یک اکوسیستم منسجمتر صحبت میکند، محمدرضا تهوری، مدیرعامل بیتهوم، معتقد است اثر بیثباتیهای سیاسی و اقتصادی همچنان در عملکرد پلتفرمهای فعال این بازار بهوضوح قابل مشاهده است. او توضیح میدهد: «بازار مسکن پس از برقراری آتشبس نشانههایی از بازگشت رونق را تجربه کرده بود، اما با تشدید دوباره تنشها این روند متوقف شد. بعد از آتشبس، قیمت مسکن در تهران به طور متوسط حدود ۸۰ درصد افزایش پیدا کرد و بازار در مسیر رونق قرار گرفته بود، اما با شروع دوباره جنگ، رکود بار دیگر به بازار برگشت. از بهمن و اسفند تا اردیبهشت و خرداد، قیمتها در بازار مسکن تقریبا دو برابر شد؛ در حالی که سایر بازارها مانند طلا و دلار در همین دوره بازدهی منفی داشتند و حتی دلار هم رشد قابل توجهی را تجربه نکرد. اما جنگ و بیثباتیها دوباره این بازار را به رکود کشاند و بسیاری از پلتفرمهای فروش متری یکی پس از دیگری تعطیل شدند و تعداد بازیگران فعال بازار از حدود ۳۰ پلتفرم به ۱۰ پلتفرم رسید.»
در کنار کاهش تعداد بازیگران این بازار، تغییر رفتار سرمایهگذاران نیز از دیگر نشانههای رکود در فروش متری ملک بود. تهوری در این باره میگوید: «در دورههای بیثباتی اقتصادی، بازاری که از سبد سرمایهگذاری خانوار حذف میشود، بازار مسکن است. چون قابلیت نقدشوندگی سریع ندارد. سرمایهگذاران ترجیح میدهند به سمت داراییهایی مانند دلار و طلا بروند که نقدشوندگی بالاتری دارند. خروج سرمایه از بیتهوم چندان محسوس نبود، اما کاهش ورود کاربران کاملاً محسوس بود.»
در کنار رکود بازار، برخی از فعالان این صنعت ترجیح دادهاند مقیاس فعالیت خود را نیز کوچکتر کنند. جواد بهره میگوید: «خونهمتری نیز به دلیل سختگیریهای متعدد برای دریافت مجوز و هزینه بالای ادامه فعالیت، توسعه کسبوکار خود را متوقف کرده و تمرکز خود را بر حوزههایی گذاشته که بازدهی بیشتری دارند. وقتی بازار راکد است و سرمایهگذاری کاهش پیدا میکند، طبیعی است که بسیاری از کسبوکارها توسعه را کنار بگذارند یا حتی فعالیت خود را متوقف کنند.»
بلاتکلیفی در حوزه قانونگذاری
در چنین شرایطی، مسیر آینده فروش متری نیز محل اختلاف نظر فعالان بازار است. بخشی از بازیگران معتقدند آینده این بازار در توکنیزه شدن داراییها و استفاده از بلاکچین است و گروهی دیگر همچنان مدلهای قراردادی و سنتی را عملیتر میدانند.
قزوینی توضیح میدهد: «هنوز نباید همه مدلهای موجود را با عنوان توکنسازی معرفی کرد. امروز دو مدل اصلی در بازار وجود دارد؛ مدلهای قراردادی و سنتی که مالکیت را بهصورت حقوقی میان سرمایهگذاران تقسیم میکنند و مدلهای دیجیتال که بخشی از اطلاعات یا فرآیندها را روی فناوری بلاکچین ثبت میکنند. اما واقعیت این است که هنوز بازار واقعی توکنسازی داراییهای ملکی در ایران شکل نگرفته و آنچه امروز وجود دارد، بیشتر استفاده از فناوری بلاکچین است تا ایجاد توکنهای قابل معامله با چارچوب حقوقی مشخص.»
در مقابل، بهره اعتقاد دارد توکنسازی در بلندمدت میتواند شفافیت و امنیت بیشتری نسبت به قراردادهای سنتی ایجاد کند. او میگوید: «هرچند کاربران امروز هنوز با شیوه سنتی احساس راحتی بیشتری دارند، اما ثبت مالکیت بر بستر بلاکچین میتواند مسیر شفافتری برای سرمایهگذاران ایجاد کند؛ هرچند بازار رمزارز و فناوری بلاکچین هنوز برای بخش بزرگی از جامعه ناشناخته است.»
با وجود تمام این اختلاف دیدگاهها، دغدغه مشترک فعالان این بازار موضوعی فراتر از توکنیزه شدن داراییها و مشکلات زیرساخت، قطعی اینترنت و رکود معاملات است؛ «بلاتکلیفی در حوزه قانونگذاری»
قزوینی که دبیر کمیته خودتنظیمگری کارگروه ملی پراپتک نیز هست میگوید: «آینده این صنعت بیش از هر چیز به کیفیت تنظیمگری وابسته است.اگر قوانین شفاف، مبتنی بر مدیریت ریسک و همسو با نوآوری طراحی شوند، ایران ظرفیت تبدیل شدن به یکی از بازیگران پیشرو منطقه در حوزه توکنسازی داراییهای واقعی را دارد. اما اگر با فناوریهای جدید صرفاً با رویکرد محدودسازی برخورد شود، سرمایه، نوآوری و استعدادها به سمت بازارهای دیگر حرکت خواهند کرد. طی این مدت مذاکراتی با وزارت امور اقتصادی و دارایی، سازمان بورس، سازمان ثبت اسناد و املاک، وزارت راه و شهرسازی، اتحادیه کسبوکارهای مجازی و سایر نهادهای مرتبط انجام شده است. از مهمترین نتایج این گفتوگوها میتوان به موافقت اولیه برای راهاندازی سندباکس تخصصی توکنسازی داراییهای واقعی (RWA) در مرکز تامین مالی وزارت اقتصاد، عضویت و مشارکت فعالان این حوزه در اتحادیه کسبوکارهای مجازی، آغاز طراحی سکوی بخش خصوصی در چارچوب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و تدوین پیشنویسهای اولیه خودتنظیمگری صنعت اشاره کرد.»
در حالی که قزوینی حل بخش مهمی از چالشهای این صنعت را در گرو تدوین مقررات شفاف و تعامل با نهادهای حاکمیتی میداند، جواد بهره، مدیرعامل خونهمتری، از زاویه فعالیت کسبوکارها به موضوع نگاه میکند و معتقد است تا زمان روشن شدن وضعیت مقررات و بازگشت رونق به بازار مسکن، بسیاری از بازیگران ترجیح میدهند به جای توسعه، فعالیت فعلی خود را حفظ کنند. او میگوید: «راهاندازی یک کسبوکار جدید فرایندی زمانبر و پرهزینه است و خروج از بازاری که برای شکلگیری آن سرمایهگذاری شده نیز تصمیم سادهای نیست.»
در همین مسیر، محمدرضا تهوری، مدیرعامل بیتهوم، معتقد است حتی با وجود رشد قیمتها نیز نمیتوان از خروج بازار از رکود سخن گفت؛ زیرا رونق واقعی زمانی شکل میگیرد که ثبات اقتصادی به افزایش معاملات منجر شود. او رفتار بازار مسکن را چرخهای توصیف میکند و میگوید: «بازار مسکن بیش از سایر بازارها از بیثباتیهای اقتصادی تأثیر میپذیرد. هرگونه بیثباتی در اقتصاد، اولین ضربه را به بازار مسکن میزند و امیدواریم با بازگشت ثبات، این بازار دوباره سهم خود را در اقتصاد به دست بیاورد. بازار مسکن معمولاً در یک مقطع جهش جدی قیمت را تجربه میکند و بعد وارد دورهای از ثبات میشود. با این حال، افزایش قیمت به تنهایی برای رونق گرفتن کسبوکارها کافی نیست و بازار زمانی از رکود خارج میشود که همزمان با بازگشت ثبات، تعداد معاملات نیز افزایش پیدا کند.»
در نهایت به نظر میرسد بازار فروش متری ملک حالا در نقطهای ایستاده که مسیر آینده آن را نه فقط فناوری و مدلهای جدید سرمایهگذاری، بلکه تصمیمهای سیاستگذار و شرایط اقتصاد کلان تعیین میکند و احتمالا تا زمان روشن شدن این دو عامل، این بازار همچنان میان بلاتکلیفی و انتظار برای رونق باقی خواهد ماند.
منبع
